Κίνδυνος για πάγωμα μεταβιβάσεων, προβλήματα σε Κτηματολόγιο, Εφορία και Πολεοδομία, αλλά και κατεδαφίσεις αν δεν γίνουν οι σωστές διαδικασίες μέχρι 31 Μαρτίου 2026
Με μπλόκο στις μεταβιβάσεις, μπλεξίματα με το Κτηματολόγιο, την Εφορία και την Πολεοδομία, αλλά και με κατεδαφίσεις, κινδυνεύουν όσοι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν προχωρήσουν στην τακτοποίηση των αυθαιρεσιών στα κτίσματά τους, μέσα στους επόμενους μήνες.
Η ρύθμιση των αυθαιρέτων αποτελεί τη σημαντικότερη προϋπόθεση για τη νομιμότητα ενός ακινήτου. Κι αυτό διότι επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να εξασφαλίσουν τη δυνατότητα μεταβίβασης, χρηματοδότησης από το πρόγραμμα «Εξοικονομώ», ηλεκτροδότησης και γενικά της αξιοποίησης του ακινήτου τους, χωρίς τον κίνδυνο απώλειας περιουσιακών στοιχείων.
Ηδη έχει ξεκινήσει η αντίστροφη μέτρηση για τη ρύθμιση των αυθαιρέτων (κατηγοριών 1 έως 4) που λήγει στις 31 Μαρτίου 2026. Σημειώνεται ότι για τα ακίνητα με μεγάλες αυθαιρεσίες (κατηγορία 5) έχει σταματήσει η δυνατότητα τακτοποίησης τους από τον Οκτώβριο του 2020, και σήμερα δεν μπορούν να μεταβιβαστούν και να αξιοποιηθούν.
«ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου-πολεοδόμου Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν μέσα από 7 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ιδιοκτήτες ακινήτων με αυθαιρεσίες, και τις αλλαγές που επέρχονται το 2026, προκειμένου να διασφαλίσουν την περιουσία τους.
Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων;
Θα πρέπει να απευθυνθούν άμεσα σε μηχανικό προκειμένου να γίνει:
- Ελεγχος νομιμότητας του ακινήτου.
- Σύγκριση εγκεκριμένων σχεδίων οικοδομικής άδειας με την πραγματική κατάσταση.
- Κατηγοριοποίηση της παράβασης (1-4) και υπολογισμός προστίμου.
- Υποβολή δήλωσης αυθαιρέτου μέσω του συστήματος ΤΕΕ.
- Καταβολή παραβόλου και προστίμου (εφάπαξ ή με δόσεις).
- Οριστική υπαγωγή και ενημέρωση της Ταυτότητας Κτιρίου.
Τι γίνεται αν δεν υπάρχει διαθέσιμος φάκελος;
Μπορεί να απαιτηθεί νέα τοπογραφική αποτύπωση ή στατική αξιολόγηση από ειδικευμένο μελετητή.
Υπάρχει περίπτωση να δοθεί παράταση;
Εξετάζεται από το υπουργείο Περιβάλλοντος. Ωστόσο καμία επίσημη δέσμευση δεν έχει ανακοινωθεί. Με αυτό το σκεπτικό, χάθηκε και η ευκαιρία τακτοποίησης των μεγάλων αυθαιρέτων – κατηγορίας 5 – για χιλιάδες ιδιοκτήτες, που έληξε στις 30 Σεπτεμβρίου 2020. Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να έχουν υπόψη τους το γεγονός ότι τα τελευταία χρόνια, κάθε νέα ρύθμιση που έρχεται, φέρνει μαζί και μεγάλες αυξήσεις στα πρόστιμα.
Ποιες κατηγορίες αυθαιρέτων μπορούν να τακτοποιηθούν έως το 2026;
Ολες οι κατηγορίες, δηλαδή παραβάσεις πριν από το 2011 και μικρές ή μεσαίες αποκλίσεις από την άδεια. Για τα αυθαίρετα που κτίστηκαν πριν από το 1983 δεν είναι απαραίτητη προϋπόθεση η ύπαρξη οικοδομικής άδειας, προκειμένου να γίνει τακτοποίηση.
Ποια αυθαίρετα περιλαμβάνονται ανά κατηγορία;
Κατηγορία 1: Αυθαίρετες κατασκευές που υφίστανται πριν από το έτος 1975. Εάν η κατασκευή ολοκληρώθηκε πριν από τις 9/6/1975 εξαιρείται οριστικά από την υποχρέωση κατεδάφισης με την καταβολή παραβόλου ποσού 250 ευρώ και χωρίς την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου.
Κατηγορία 2: Αυθαίρετες κατασκευές που υφίστανται πριν από την 1/1/1983. Τα ακίνητα αυτά εξαιρούνται από την κατεδάφιση με την καταβολή του παραβόλου και του ενιαίου ειδικού προστίμου. Επίσης, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να προσκομίσει τα απαιτούμενα δικαιολογητικά. Εάν στο κτίσμα υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές που ολοκληρώθηκαν μετά την 1/1/1983, τότε το ακίνητο θα ενταχθεί στην κατηγορία 4 ή 5.
Κατηγορία 3: Αυθαίρετα με μικρές πολεοδομικές παραβάσεις, όπως:
- αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος του κτιρίου έως 5%
- μείωση του ποσοστού της υποχρεωτικής φύτευσης του ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου έως 20%
- προσθήκη μόνωσης εξωτερικά στις όψεις
- αλλαγή των διαστάσεων των ανοιγμάτων και μετατόπισή τους
- υπέρβαση περιτοίχισης ύψους έως 1 μέτρο για κατοικίες και 2 μέτρα για βιομηχανίες και ειδικά κτίρια
- αλλαγή θέσης του προβλεπόμενου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση.
Κατηγορία 4: Αυθαίρετες κατασκευές σε κτίσμα με οικοδομικές άδειες με τις οποίες:
- δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής
- δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής
- δεν ξεπερνούν τα 50 τ.μ. σε συνολική δόμηση, όταν βρίσκονται σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια
- αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, εφόσον έχουν συντελεστεί σε περιοχές εντός σχεδίου
- αυθαίρετες κατασκευές ημιυπαίθριων χώρων σε κτίσματα που βρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίου.
Τι πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ιδιοκτήτες ακινήτων;
(Ι) Η τακτοποίηση θεωρείται ολοκληρωμένη μόνο αν εκδοθεί η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
(ΙΙ) Τα πρόστιμα υπολογίζονται με βάση την επιφάνεια, την παλαιότητα, την τιμή ζώνης και το είδος της αυθαιρεσίας.
(ΙΙΙ) Υπάρχει δυνατότητα εξόφλησης σε έως 100 δόσεις, με ελάχιστο ποσό τα €50 ανά μήνα, αλλά και εκπτώσεις 20% σε περιπτώσεις εφάπαξ καταβολής ή 10% σε περίπτωση προκαταβολής του 30% του προστίμου.
Ποιο παράβολο πρέπει να πληρωθεί για να «κλειδώσει» η υπαγωγή μέχρι 31 Μαρτίου 2026;
Το παράβολο υπολογίζεται ανάλογα με τα τετραγωνικά των αυθαιρέτων ως εξής: Για αυθαίρετα κτίσματα ή αλλαγή χρήσης:
- έως 100 τ.μ.: €250
- από 101 έως 500 τ.μ.: €500
- από 501 έως 2.000 τ.μ.: €1.000
- από 2.001 έως 5.000 τ.μ.: €4.000
- άνω των 5.001 τ.μ.: €10.000